Resumo: amortização negativa acontece quando a parcela paga não cobre nem os juros do mês. A diferença é somada ao saldo devedor, e a dívida cresce mesmo com as parcelas em dia. Dá para identificar na planilha de evolução do saldo devedor, e a confirmação exige refazer o cálculo do contrato.
Uma das reclamações mais comuns de quem tem financiamento imobiliário é: "pago há anos e o saldo devedor quase não mudou". Às vezes isso é só o efeito normal da correção monetária. Mas, em alguns casos, a causa é a amortização negativa.
Como funciona uma parcela de financiamento
Toda parcela tem duas partes principais:
- Juros: o custo do dinheiro emprestado naquele mês, calculado sobre o saldo devedor;
- Amortização: a parte que efetivamente reduz a dívida.
Além disso, costumam entrar os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e, em alguns contratos, taxas de administração.
O que é amortização negativa
Se o valor pago no mês é menor do que os juros daquele mês, não sobra nada para amortizar. Pior: os juros que faltaram são somados ao saldo devedor. No mês seguinte, os juros são calculados sobre um saldo maior, e o efeito vai se acumulando. É por isso que a dívida pode crescer mesmo com todas as parcelas pagas.
Isso costuma acontecer quando a parcela é reajustada por um índice e o saldo devedor por outro, ou quando há um limite para o valor da parcela que não acompanha a correção do saldo.
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Revisar meu financiamentoComo identificar na planilha do banco
Peça ao banco a planilha de evolução do saldo devedor. Ela mostra, mês a mês, o saldo, os juros, a amortização e a correção. Os sinais de alerta são:
- linhas em que a amortização aparece zerada ou negativa;
- saldo devedor que aumenta de um mês para o outro, além da correção monetária prevista;
- juros do mês maiores do que a parte da parcela destinada a juros e amortização.
Amortização negativa é ilegal?
Não há uma resposta única: depende do contrato, do sistema de amortização e da forma como os valores foram calculados. Os tribunais costumam analisar o caso concreto, e a demonstração depende de um cálculo técnico que reconstrua toda a evolução da dívida. Por isso, o primeiro passo não é entrar na Justiça, e sim saber com números se o problema existe e de quanto ele é.
O que fazer se suspeitar de amortização negativa
- Reúna o contrato, a planilha de evolução do saldo devedor e os comprovantes das parcelas.
- Faça o recálculo do contrato com as regras pactuadas, mês a mês.
- Com o resultado em mãos, negocie com o banco ou leve o relatório a um advogado de sua confiança.
Fazemos esse cálculo na revisão de financiamento imobiliário. Para entender a diferença entre os sistemas de cálculo das parcelas, leia Tabela Price ou SAC.
Perguntas frequentes
Saldo devedor que sobe é sempre amortização negativa?
Não. Em contratos com correção monetária, o saldo pode subir por causa do índice de correção. A amortização negativa é quando os juros do mês não são pagos e se somam ao saldo.
O banco é obrigado a fornecer a planilha de evolução do saldo devedor?
O mutuário tem direito a informações claras sobre o próprio contrato. Peça a planilha ao banco pelos canais de atendimento e guarde o protocolo.
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